地主の悩み

相続税対策をしたい地主!借入不安との戦いとアパート経営の効果!

こんにちは、しゃーまんです^_^

いつも僕のブログを見てくださって本当にありがとうございます^_^

 

みなさんは、相続税の基礎控除額が引き下げられたことはご存知ですか?

相続税と言ってもあまり馴染みがなく、僕たちにはあまり関係のないもの!

と思われているかたも多いのではないでしょうか?

 

資産家のかたにとっては、本当に頭の痛い問題だと思います!

しかし、相続税を払うのは、亡くなった方の相続人たちです!

そして、2015年に税法が改定されて、基礎控除額が大幅に下がりました!

 

この改定により、今までは、相続税がかからなかった家庭も、

相続税がかかるようになった家庭も増えました!

 

そして、この改定で国税庁が発表したデータを見て、改定前後を比較すると、

課税対象者が全国で、1.8倍に増えた!

というデータがあります!

出典:国税庁ホームページ

 

そして、今回ご紹介する地主さんは、

自分が相続したときは、相続税がかからなかったので、まさか自分が亡くなった時に、

相続税がかかるなんて想像もしていない地主さんとのエピソードです^_^

 

今回のテーマは、

相続税対策をしたい地主!借入不安との戦いとアパート経営の効果!

という内容でお話しさせて頂きます^_^

ではでは、早速本題に入らせて頂きたいと思います^_^

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基礎控除額の改定

 

まずは、相続税の基礎控除額が改定前後で、

どのように変わったのかをお話しさせて頂きます^_^

改定前は、

5000万円+1000万円×法定相続人

改定後は、

3000万円+600万円×法定相続人

法定相続人が配偶者と子ども2人の場合

 

この場合の法定相続人は3人です!

改定前は、

5000万円+1000万円×3人=8000万円

改定後は、

3000万円+600万円×3人=4800万円

となります!つまり、

8000万円-4800万円=3200万円

 

こんなに基礎控除額が少なくなってしまうのです!

もし、この事実を知らずに、自分の時はかからなかったから大丈夫だ!

と思っており、実際自分の子どもたちに、相続税はかからんぞ!

と伝えており、いざ蓋をあけてみたら、対策をなにもしておらず、

大変なことになってしまう地主さんもいるかもしれませんね!

 

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78歳Gさんの実例

 

Gさんと僕の出会いは、僕が営業で、少し郊外の田んぼと住宅街の入り混じった街を歩いている時に、

気になった土地を見つけて、調べようと思っていた時に、

散歩中だったGさんに話しかけ、たまたまその土地がGさんの土地だったところから始まります!

 

相続税はかからない!

 

散歩中のGさんと話をしていると、その周辺の5反の田んぼがGさんの土地!

ということがわかりました!

田んぼは、もう耕作しておらず、草刈りをGさん本人がたまに行なっているだけの土地でした!

土地の評価はそんなに高くなく、固定資産税路線価が㎡2万円ぐらいの土地でした!

 

単純計算で、5反=約5000㎡で計算すると、

5000㎡×2万円=1億円

という計算になります!

 

そこで僕は、Gさんが亡くなった時に、相続税がかかってしまうのでは?と思い、

GさんにGさんが相続した時に、相続税がかからなかったか?

ということを質問しました!

Gさんからの返答は、

「かからんかったぞ!」

という回答でした!

 

5人兄弟

 

Gさんは、兄弟がGさん含めて5人兄弟だったようで、Gさんが相続したのが16年前!

Gさんのお母様はお父様より先に亡くなっていたため、法定相続人は5人です!

家督相続で、不動産は全てGさんが相続したとのことでした!

当時の基礎控除で計算すると、

5000万円+1000万円×5人=1億円

 

つまり、不動産の価値と基礎控除額が約同じ金額になった為、相続税がかからなかった!

ということのようです!

 

Gさんの法定相続人は?

 

Gさんには、奥さんとの間は1人の娘さんしかいませんでした!

そして、奥さんは、5年前に亡くなっていました!

つまり、法定相続人は、娘さん1人!

ということです!

改定後の基礎控除額を計算すると、

3000万円+600万円×1人=3600万円

Gさんが相続した時は1億円あった基礎控除額が、娘さんが相続するときは3600万円しか基礎控除額がないのです!

Gさんが持っている不動産の資産は約1億円!

つまり、6400万円に対して、相続税が課税されることになるのです!

 

この事実をGさんに伝えることにしました!

 

相続税の告知

 

仕事柄、相続税の告知をすることはよくあるのですが、

本人が亡くなった後の話なので、何度やっても、話しにくいものですね(^^;)

しかし、Gさんの家にとって大切な話なので、娘さんのことを考えると、話しておいたほうが良いという判断です!

 

まず、Gさんには税法改正で、基礎控除額が下がったこと、法定相続人の人数によって控除額が変わることをお伝えしました!

そして、約1000万円の相続税が娘さんにかかる可能性の話をしました!

 

Gさんは、ご自身の経験があったため、大変驚いていました!

 

対策方法

 

相続税の対策で、僕がGさんに提案したのが、

①土地を売却し、資産を減らす

②一棟10戸のアパートを1億円で建てる

この2パターンを提案しました!

 

Gさんの考えは、先祖代々守ってきた土地だから、売ることは考えたくない!

ということでした!

しかし、アパートを建てるためには、大きな借入をしなければならない・・・

 

しかし、そのままにしておけば、娘さんが相続税の納税で苦しい思いをしなければならない・・・

 

という、葛藤がありました!

 

アパートによる対策効果

 

アパートによる対策効果は2つあります!

 

資産を減らす

 

一つ目が、資産を減らすことができます!

 

①借地権割合と借家権割合による土地の評価ダウン

1000㎡×2万円×100%(借地権割合30%×借家権割合30%)=1820万円

180万円の減

②1億円の借入に対して建物をたてることにより、建物本体8000万円が約6割の評価に下がる!つまり、4800万円の価値になる!

③借入による負の資産の構築

今回の計画は、1000㎡の土地に1億円かけて、アパートを建築することです!

1億円−180万円+4800万円−1億円

つまり、元々1億円の不動産資産だったものが、

アパートを建築のすることにより、

4620万円

の資産に減らすことができるのです!

 

かなりの相続税対策になります!

もう一つの効果がこれです!

 

納税原資の確保

 

アパートを建てることにより、家賃収入が入ってくるようになります!

今までになかった不労所得ができあがるのです!

アパートを建てる前と変わらない生活を送れば、

アパートから入ってくる収入を貯蓄に回すことができます!

 

この貯蓄を借入残高が減っていき、相続税の納税額が増えたとしても、

貯まったお金を、納税原資としてあてがうことができるのです!

 

ここまで説明すると、Gさんの決断は早かったです!

 

今回のまとめ

 

今回は、

相続税対策をしたい地主!借入不安との戦いとアパート経営の効果!

というテーマでお話しさせて頂きました^_^

 

いかがでしたか?

 

納税は日本国民の義務です!

しかし、義務といっても、

1番大切なのは、自分や家族の生活です!

そのためには、やはり適切な対策をする必要があります!

 

そして、しっかりとした対策をすることによって、

先祖代々守ってきた土地を手放すことなく、未来永劫守り続けていくこともできます!

 

そして、上手に活用することによって、資産を増やしたり、

生活を豊かにすることも出来ます!

不動産活用には、大きな資金が必要な場合が多いです!

 

ですので、専門家の意見をしっかり聞き、無謀なことはせず、

確実に行えるようにしましょう!

 

今回も最後までお付き合い頂きまして、本当にありがとうございました^_^

しゃーまんでした^_^

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