アパート関連

アパート経営のプロの僕が教えるアパート経営のデメリットとリスクと対処法!

こんにちは、しゃーまんです^_^

いつも僕のブログを見て下さって本当にありがとうございます^_^

 

プロフィールでもご紹介しているのですが、

僕は以前、アパートを販売する会社の営業マンをしていました!

そして、現在は当時の仕事で得たノウハウを、

最大限に活かして、アパート経営(建物賃貸事業)で生計を立て、生活をしています^_^

 

ですので、アパート経営の表も裏も、良いところも悪いところも全て把握しています^_^

そして、アパート経営(建物賃貸事業)を考えていくのに、デメリットや、リスクを抑えておくことが、

非常に大切です!

 

僕が、アパートの営業をしている頃、地主さんのお宅を訪問すると、よくこんなことを言われていました!

「営業マンは良いことしか言わんからなー」

確かに、良いことしか言わない営業マンは多いでしょう!

しかし、営業にとって大切なのは、お客様に信頼してもらうことです!

 

なので、僕はデメリットもリスクも包み隠さず伝え、

その対処法もしっかりと伝えていました!

 

その頃の経験を活かし、今回は、

アパート経営のプロの僕が教えるアパート経営のデメリットとリスクと対処法!

というテーマでお話しさせていただきたいと思います^_^

 

やはり、アパート経営(建物賃貸事業)を考えていくのに、デメリットは知っておくべきです!

 

 

ではでは、早速本題に入らせて頂きたいと思います^_^

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アパート経営のデメリットとリスク

 

アパート経営は建物賃貸事業という事業です!

事業を行っていくうえで、デメリットや、リスクがないものは、

存在しません!

 

必ずどこかに、デメリットやリスクがあります!

ですので、事業を開始するのに、デメリットやリスクを知っているのと、知らないのでは、まったく違ってきます!

 

では、建物賃貸事業にはどのようなデメリットやリスクがあるでしょうか?

 

①空家・家賃滞納リスク

 

まず、1番にあげるとすればこれですね!

空家・家賃滞納リスクです!

 

①空家が発生すると家賃収入が入って来ない!

②せっかく入居者がいても、その入居者が家賃を払わない!

 

建物賃貸事業を始める時、新築でも、中古物件でも、多額の資金がかかります!

そして、多くの方が金融機関から借入を行い、事業をスタートします!

 

つまり、毎月返済があるのです!

ですので、

空家が多く発生したり、家賃滞納をする入居者がいる場合、

本来ある予定だった家賃収入が入って来ず、返済が出来なくなってしまうおそれがある!

ということです!

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②家賃下落リスク

 

家賃というのは、あくまでも物価です!

つまり、景気に左右されます!

景気が良くなれば、家賃は上昇傾向になり、

景気が悪くなれば、家賃が下がる可能性がでてきます!

 

家賃下落は、この要素だけではなく、

建物の老朽化により、下げざるを得ない状況になることもあります!

 

また所有している物件の、周辺相場にも大きく影響してきます!

 

周辺の物件の家賃が下がれば、それに合わせる必要性もでてきます!

 

また、ニーズの変化というものもあります!

例えば今から約20年前の物件の間取りといえば、

〜DKが主流でしたが、現在の主流は〜LDK

になっています!

入居者のニーズに合わなくなってしまうと家賃を下げざるを得ない状況になってしまいます!

 

家賃下落の要因をまとめると

①景気の変化

②建物の老朽化

③所有物件の周辺相場

④入居者ニーズの変化

 

上記の4点が、僕の考える、家賃下落リスクの大きな要因です!

 

③建物修繕費用の支出リスク

 

建物の築年数が経ってくると、修繕しなければならない箇所が出てきます!

建物賃貸事業をやっていくうえで、避けては通れない部分です!

 

新築の時はいいですが、10年、20年とたつとどうしてもやらなければならないことです!

もし、修繕を行わなければ、先ほどの家賃下落にも大きく影響してきますし、空家リスクにも影響してきます!

修繕を行えば、入っていたであろう入居者も逃してしまう可能性も出てきます!

 

この、修繕費の支出も、僕が考える建物賃貸事業の大きなデメリットのひとつです!

 

④原状回復費用の支出リスク

 

原状回復費用の支出リスクとは、

入居者が退去した時に発生する、部屋のリフォーム費用のことです!

「えっ、それって敷金使って入居者がするんじゃないの?」

って声が聞こえてきそうですね(^^;)

 

確かに以前はそうでした!

 

正確には、入居者負担が8割、オーナー負担が2割でした!

 

しかし、2004年に東京ルールというものが施工され、この負担額が逆転してしまったのです!

参照リンク↓

https://invest.re-ism.co.jp/column/colum223/

 

つまり、入居者負担が約2割、オーナー負担が約8割というように変わってしまったのです!

 

最近では、入居者が決まってから部屋のリフォームを始めるオーナーさんも多くいますが、

入居者を募集するのに、しっかりとリフォームされた部屋とされてない部屋では、

しっかりとリフォームされた部屋のほうを選ぶ確率のほうが高いですよね!

ですので、リフォームをしっかりしているか、していないかも、空家リスクにもつながってきます!

 

⑤金利上昇リスク

 

先ほども少しお話しさせていただきましたが、

アパートを建築するのに、金融機関から借入をするかたがほとんどです!

 

そこで、発生するリスクが、

 

金利上昇リスクです!

 

金利が上昇すると、毎月の返済額が増え、

毎月の収益を圧迫してしまうことになってしまいます!

 

1番恐ろしいのが、家賃下落、空家、金利の上昇リスクが全て重なったときです!

 

もう、事業が回らなくなってしまいますね!

 

その他にも細かいこともありますが、

ここからは、対処法を少しお話しさせて頂きます!

 

デメリット、リスクの対処法

 

これらのリスクを全て解決できる対処法があります!

 

しかし僕は、あくまでも地主さんの立場に立ってお話しさせて頂いてますので、

建物賃貸事業を収益目的で行っている方には、少し弱い対処法です!

 

繰上げ返済

 

建物賃貸事業は、

立地条件

間取り

家賃の初期設定

さえ間違わなければ、最初の10年はこけることはほとんどありません!

 

ですので、最初の10年は、入ってきた収入を使わずに、

溜まった金額を繰上げ返済してしまう!

というものです!

おそらく全額は返済できませんが、

元金が少なくてなるため、

月々の返済負担は少なくなります!

 

ですので、

空家・家賃滞納リスク

家賃下落リスク

金利上昇リスク

のリスクはかなり軽減できます!

 

そして、10年目以降は、収益も増えているので、

修繕費用や原状回復費用の積立もできるようになります!

ですので、

修繕費用の支出リスク

原状回復費用の支出リスク

の対処もできます!

 

サブリースシステム

 

もう一つの対処法が、

サブリースシステムを使う!

ということです!

建築会社が持っている場合もありますし、不動産屋が持っている場合もあります!

 

企業によってシステムはいろいろとありますが、

システムによっては、

空家・家賃滞納リスク

家賃下落リスク

修繕費用の支出リスク

原状回復費用の支出リスク

全てまかなえるシステムを所有している企業もあります!

 

しかし、サブリースシステムのデメリットは、

管理費を多く負担しなくてはいけない!

ということです!

管理費も企業やシステムでさまざまですが、

だいたい家賃の5〜15%ぐらいです!

 

よく比較検討して選ぶようにしましょう^_^

 

今回のまとめ

 

今回は、

アパート経営のプロの僕が教えるアパート経営のデメリットとリスクと対処法!

というテーマでお話しさせていただきました^_^

 

いかがでしたか?

建物賃貸事業には、多くのデメリットやリスクがあります!

そのデメリットやリスクをしっかりと把握していることで、

その対処もしっかりできます!

 

そして、どんなデメリットやリスクにも、必ず対処法はあります!

 

もし建物賃貸事業を考えられている方で、不安なことがある方は、

いつでも僕に相談してください^_^

 

必ず対処法をお教えします^_^

 

今回も最後まで読んでいただき本当にありがとうございました^_^

 

しゃーまんでした^_^

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